テナント選定サポート

集客力を落とさずに、固定費を徹底して抑える極意

FC本部の選び方と同じくらい大切なことが、塾を開業する場所(テナント)探しです。「えっ本部で選んでくれるんじゃないの?」という方もおられますが、是非一度ご参照ください。

①本部任せが危険な理由

大手FCの場合は、コンビニなどと同じように加盟店集めやテナント選定を行う「店舗開発」といった名称の事業部が存在します。

彼らの役割は、いかにFCグループを大きくするかという点に尽きますので、多少立地が悪くても、契約を結ばせようとする傾向があります。契約後はSV(スーパーバイザー)に担当が替わるので、立地が悪くても責任の所在はあいまいになります。教室の場所は、一度決めてしまうと後戻りが出来ません。

ここで辛酸を舐めた方を、とても多く目にしています。営業マンのトークにだまされないためにも、開校から運営まで一貫して利害関係が一致している専門コンサルを、ぜひともご利用いただきたい場面です。

②地域選定のポイント

FC本部の店舗開発能力は千差万別ですが、例えばコンビニや金融機関が行うマーケティング戦略と比較すると、一般的にそのレベルは決して高くありません。

まずは、お住まいの拠点から地域別のデータを集めることからスタートしなければいけません。この作業は非常に煩雑ですが、手を抜くわけには行きません。

簡単にまとめると、

(ア)地域住民の人口、年齢階層別人口、地域産業、職業別人口、今後の都市開発計画などの概要の把握

(イ)大きな道路や川といった商圏分断路がどこにあるか、人がどの方向からどの方向へ向かうかのマッピング

(ウ)競合塾の位置と生徒数の把握

(エ)これらを元にした集客可能性の検討

となります。

最近ではgoogle社の提供する無料サービスのひとつである「Google Earth Pro」によって、国土交通省が公開している「国土数値情報」を地図上に紐付けして表示することが可能となり、マーケティングに広く利用されています。周辺交通量の把握だけでなく、最も重要な要素である「将来人口情報」も利用可能です。設定はやや煩雑ですが、優れたデータ源として、活用しています。

③テナント選びのポイント

アパート探しに慣れている方でも、事業用のテナント選びや交渉は難航されるのではないでしょうか。敷金礼金も金額も、ディスカウントの幅も全く異なります。

基本的には25坪前後の事務所系の居抜き物件(内装にそれほど手をかける必要がない物件)を探すことになります。

また、例えば大阪市の中心部で家賃が10万円ほどであったとしても、例えばビルの5階であったり、看板を出せないのであれば、ストックビジネスの典型である学習塾には不向きです。

物件オーナーが個人のこともあれば、不動産管理会社であったり銀行であったり異なっていますので、それに併せた交渉術が必要となってきます。

弊社では都市型、郊外型、僻地型、いずれの商圏でもテナント選定を成功させてきた実績があります。例えば不動産情報で当初、国道沿いの25坪ほどの広さの路面店(家賃月額16万円、敷金礼金4ヶ月)という物件を、交渉によって家賃月額6万円、敷金礼金3ヶ月に値引きして頂いたこともあります。

人と人とのお付き合いですから、独りよがりな交渉はご法度ですが、額面どおりに支払うのも損をしてしまいます。家主や不動産屋さんに対して、知恵と駆け引きと、思いやりが大切になる部分ではないでしょうか。